居間人支付報酬請求的審查與判定
日期:2018-08-07


上海徐彙法院判決彙安事務所訴鑫泰公司等居間合同糾紛案






裁判要旨


居間合同爲諾成合同,當事人意思表示一致即成立。居間人請求委托人支付居間報酬應當滿足兩個要件:所介紹的合同成立;合同成立與居間人的介紹有因果關系。




案情


2012年至2014年間,上海彙安房地産經紀事務所(以下簡稱彙安事務所)與上海鑫泰房地産發展有限公司(以下簡稱鑫泰公司)、上海鵬晖置業有限公司(以下簡稱鵬晖公司)多次簽署《尚海灣項目推薦客戶協議書》,約定由彙安事務所推薦客戶購置尚海灣項目房産,待客戶簽訂房屋買賣合同及支付全部購房款項後,鑫泰公司、鵬晖公司支付相應居間服務費。推薦客戶協議簽訂後,彙安事務所按照約定向鑫泰公司、鵬晖公司推薦客戶,鑫泰公司、鵬晖公司支付了部分居間服務費。彙安事務所訴稱,現仍有包括客戶沈某、張某、王某等在內的六位購房客戶的居間服務費未支付,請求鑫泰公司、鵬晖公司支付相應款項人民幣1208682.97元。


鑫泰公司與鵬晖公司辯稱:認可拖欠彙安事務所推薦客戶沈某、張某、王某購房所對應的居間服務費人民幣403562.37元。而關于另外三位客戶朱某、阿某及龔某,因彙安事務所未能舉證成功推薦客戶朱某,且客戶阿某及客戶龔某因限購等原因,簽訂房屋買賣合同、支付房款時間均遠超居間協議約定的確認客戶有效成交時間,不應支付傭金。請求法院駁回原告該部分訴訟請求。




裁判


上海市徐彙區人民法院經審理認爲,彙安事務所與鑫泰公司、鵬晖公司之間構成居間法律關系。本案的爭議焦點在于:彙安事務所關于推薦客戶朱某、客戶阿某及客戶龔某購房的居間活動是否完成。


關于客戶朱某,彙安事務所提供了朱某某簽訂房屋認購書的信息,鑫泰公司付款記錄等證據證明其主張,並提供了其他十一套成功推薦房源的認購書和銀行流水明細對賬單等證據用以佐證。法院認爲,雖彙安事務所掌握了客戶朱某的成交信息,但依據其現有證據,尚不足以證明系其成功推薦客戶朱某。因此,就客戶朱某,因彙安事務所不能證明已履行了居間合同約定的居間服務,不能獲取居間報酬。關于客戶阿某,彙安事務所作爲居間人應審慎推薦適格客戶給委托人。然而,客戶阿某在推薦時屬于限購、限貸範圍,不符合有效的被推薦人資格。故彙安事務所就其所提供的該居間服務存在信息瑕疵。鑫泰公司、鵬晖公司在接收到該瑕疵信息後,及時了解客戶情況,主動提供配合,消除阻卻客戶購房因素,最終使得房屋買賣合同成立生效。目前,客戶阿某已實際入住並繳訖房款。基于上述事實,法院認爲彙安事務所推薦客戶阿某購房成功,完成了居間服務,可依據居間合同獲得報酬。關于客戶龔某,法院查明彙安事務所于2013年12月28日推薦客戶龔某購買房屋,該客戶于2013年12月29日簽訂項目房屋認購書,後其因自身原因,于2014年6月16日簽約,付款、貸款均存在延期。但該延期非彙安事務所原因導致,故彙安事務所履行居間合同約定的居間服務並無瑕疵,可獲得報酬。據此,徐彙區法院依照居間協議約定的傭金費率,判決鑫泰公司、鵬晖公司支付彙安事務所款項人民幣511624.54元。


一審判決後,各方當事人均未上訴,該案判決現已生效。


評析


本案涉及居間人支付居間報酬請求的審查認定。


依照合同法第四百二十四條規定,居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,委托人支付報酬的合同。居間合同具有諾成性,自委托人與居間人就開展居間活動達成意思表示一致時成立。本案中,彙安事務所與兩被告簽署推薦客戶協議書,該協議書簽訂系以促成兩被告與第三人訂立房屋買賣合同爲目的而簽署,符合居間合同法律特征,原告與兩被告之間成立居間法律關系,彙安事務所爲居間人,鑫泰公司、鵬晖公司爲委托人。

居間合同具有有償性,居間人有權請求委托人支付居間報酬。合同法第四百二十六條規定,居間人促成合同成立的,委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,根據居間人的勞務合理確定。據此,居間人獲得報酬必須具備兩個要件:第一,所介紹的合同成立;第二,合同成立與居間人的介紹具有因果關系。只有當兩者同時具備,委托人才有支付報酬的義務。


本案中,彙安事務所主張其成功推薦客戶朱某購房,但當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實應當提供證據證明,故原告對其完成居間服務負有證明責任。但原告僅提供證據證明朱某與被告房屋買賣合同成立,未能證明購房合同成立與居間人的居間活動具有因果關系,故對于原告獲取相應居間報酬的請求不予支持。而關于客戶阿某,雖存在限購、限貸等阻卻交易成立的因素,但最終通過客戶阿某與兩被告的共同努力,使得房屋買賣合同成立,且該合同成立與居間人具有因果關系,居間人可獲取相應報酬。而客戶龔某因個人原因延期付款,亦不影響居間活動完成及居間人獲取報酬的權利。


綜上,法院在查明事實的基礎上,針對不同情形逐一對居間人獲取居間報酬的訴請進行了分析與認定,准確把握了居間合同的法律特征及居間人行使報酬請求權的法律要件,最終裁判結果合法、合理,既維護了交易安全,亦宣示了商業活動應當秉持誠實守信的價值取向與理念。


本案案號:(2018)滬0104民初405號

案例編寫人:上海市徐彙區人民法院 李 駿 上海市第三中級人民法院 張 逸